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花350亿当7次地王的代价:为银行打工  

2016-08-24 12:32:36|  分类: 经济热点和评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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你的叹息,是他人的欢笑。

一边是为高房价伤神伤神、奔波忙碌的房奴,一边是动辄豪掷数十亿、甚至上百亿拿地的开发商。

去年以来,中国地王频出,买房者捉襟见肘,开发商则是财大气粗,这样的反差从未如现在这般强烈。而在所有地王当中,信达地产(600657,SH)这家并不知名的开发商,却被冠以“地王制造机”的称号——2015年以来,信达先后在全国各地高调夺得9幅地块,其中7幅是地王,合计涉及资金超过350亿元。

出名需要代价,做地王也需要代价。如今,信达地产正在为地王的头衔买单。


地王制造机——信达

今年6月1日,上海(楼盘)迎来了6月的第一次土地拍卖会,拍卖的土地是上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块。有24家房地产企业参与了此次竞拍。

经过激烈的竞争,最后信达以58.05亿元击败了绿都地产、“金茂+电建”联合体等凶猛对手,获得了该土地,平均楼板价36962元/平方米,溢价率超过300%!

就在在几天前,信达刚刚以123.18亿元夺得杭州(楼盘)市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块,这个价格创造了今年以来的全国总价地王。

去年11月上海新江湾城土地拍卖会上,信达同样惊艳全场。彼时,信达以72.99亿元竞得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02(D7)宅地,溢价率81.69%,楼板价49152元/平方米。

此外,去年30.3亿元的深圳(楼盘)坪山地王、33.6亿元的合肥(楼盘)滨湖地王都是信达造。

2015年至今,信达通过公开拿地新增9宗地块,其中7宗是地王。分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州滨江地王和上海顾村地王。

微信截图_20160824111240.jpg

每日经济新闻记者注意到,公开资料显示,信达地产是四大国有资产管理公司之一中国信达旗下的房地产开发运作平台,实际控制人为国家财政部。

对于大举拿地的举动,信达地产曾公开表示,加大一二线城市拿地,主要是根据十二五规划的战略安排,正视当前区域布局中的局限性,结合既有区域深耕的要求,密切关注城市市场分化加剧的趋势。

除了信达,其他央企拿地也毫不手软。比如今年5月18日,招商地产在宁波东部新城以40.88亿元拍下地皮,当即成为宁波今年以来的“总价地王”。在上海的郊区周浦镇,保利地产豪掷54.5亿元拍下宅地,一举创下上海外环史上地价新高。葛洲坝今年5月在南京以总价32.8亿元拿下楼板价为4.52万元/平方米的地块,刷新南京单价地王。


地王的代价:为银行打工

截至2015年12月31日,信达地产账面现金只有59.2亿元,它是如何拿出350亿买地的?

答案是银行——开发商最需要维系的“合作伙伴”。

8月23日,信达地产公布的半年报显示,截至今年6月底,公司合并口径下的授信总额为478.57亿元,其中已消耗授信接近300亿元,可使用余额182.64亿元。

借钱越多,也意味着利息支出越多、财务费用升高、净利润减少。这样的效应,已经在信达地产的半年报中显现了出来。

今年上半年,信达地产实现营业收入约30.7亿元,同比增幅41.8%;但其归母公司净利润只有1.3亿元,同比大幅下滑45%,如果扣除非经常性损益之后,公司净利亏损逾7000万元,而去年同期扣非后净利为2.23亿元。每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者对比历史资料发现,这也是信达地产披露2009年中报之后首次扣非净利润亏损。

“因土地成交较为集中,报告期内融资产生的财务费用同比增加 193.26%。”信达地产中报如是表述。

今年上半年,信达地产财务费用为2.61亿元,超过公司毛利润(4.9亿元)的一半。

除了银行授信,信达地产还在积极谋求融资。今年上半年,信达地产涉及发债融资60亿元,其中私募债融资30元,票面利率5.56%,但其定增融资预案年初已被中止审查。

由于债权融资剧增,信达地产资产负债率已达85.6%,同比增加2.36个百分点,在上市房企当中处于较高水平。

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