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可怕的不是地价高,而是高杠杆拿地  

2016-08-24 03:13:45|  分类: 经济热点和评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可怕的不是地价高,而是高杠杆拿地

作者:马光远

 

可怕的不是地价高,而是拿地的钱绝大多数都是通过加杠杆的方式获得,在推动地价的同时,也大大推高了未来对房价的预期,进一步推高资产价格泡沫。

8月17日,上海在一天之内出了三个“地王”,引发哗然,新华社再次发表评论,对高地价的风险进行警示。

在高层明确表示“抑制资产价格”的情况下,土地市场为什么依旧如此疯狂和火爆。考虑到今年是“地王”之年,要抑制面包的价格,必须抑制面粉的价格,但面粉价格为什么这么高,恐怕不能简单地将此归结于房地产企业的赌博和炒作。在我看来,上海一天三“地王”,和上海土地市场的供应,以及今年以来在流动性非常充裕的情况下,房企利用廉价的资金高杠杆拿地不无关系。

首先,从中国土地供应制度而言,土地具体供应的计划是由地方政府说了算。谈及中国土地市场的“地王”,我早在多年前就指出,“地王”不是开发商炒出来的,而是地方政府“放”出来的。以8月17日拍出的所谓创下中国土地成交史上最贵地王和刷新全国住宅地块的最高总价和单价的上海静安中兴社区地块为例。这块地总价110 .1亿,溢价率为139%,业界人士算出来的最终售价接近20万元每平方米。的确惊人。但必须指出,这个“地王”绝非表面看到的房企拍出来的。因为这个位置,这么稀缺的地块,什么时候放出来,什么时候就会是“地王”。

这块地位于静安区内环区域,紧邻宝山路站,西至临山路,南至公兴路,北至中兴路,距离外滩仅2公里,距离陆家嘴仅3公里,据称是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。请记住几个要素:内环、稀缺、10年来首次纯住宅地块出让,而且溢价率139%我真觉得不高,今年上海拍出的好几块地溢价率超过200%,还有溢价率超过300%的。这块地不夸张地说,比熊猫都稀缺,成为全国最贵“地王”,逻辑上没有问题。而且,按照我的分析,这块地只要设计、定位、品质到位,我不觉得未来销售有什么风险。至于为什么在这个时候把这么一块敏感的地放出来,则需要琢磨背后的逻辑。从中国房地产的历史看,地方政府放“地王”的时机,有时是在土地市场特别火爆的情况下,有时则是在房地产市场面临方向性选择的情况下,通过“地王”影响房地产市场的走势。

其次,从一线城市今年土地市场供应情况看,在今年一二线城市量价齐升的情况下,土地供应状况并没有随之而增加。以上海为例,根据《劳动报》报道,今年上海土地供应量创五年来新低:2016年第一季度,上海土地市场供应面积(不包括工业用地)仅42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积分别为27 .15公顷,比去年同期分别下滑72.39%。事实上,在过去3年,上海土地供应每年都在减少,而且每年几乎都完不成供地计划。上海其实不缺地,但在土地供应大幅度减少的情况下,开发商只能哄抢有限的供应。今年前7个月,上海完成供地计划的30%,这种人为制造短缺的情况下,不出“地王”倒是奇怪了。与上海情况相似的北京,最近3个月没有出让一块住宅用地。在土地供应如此紧张的情况下,大家哄抢有限的土地资源就情有可原了。

而且,更重要的,今年很多房企之所以不差钱,除了销售大涨回笼现金之外,在今年实体经济面临极大下行压力的情况下,房企融资的渠道和融资成本都极为便利。在很多领域都不赚钱的情况下,资金逐渐向房地产集中的趋势非常明显。

以这次拿到中国最贵“地王”的融信中国为例,在中国房企里面还真数不到。根据克而瑞统计,今年上半年融信的销售总额为174.1亿元,位列全国第28位,2015年融信销售收入达295亿元,位列全国29位。今年融信已经拿到第14块地,其中有7块地溢价率超过50%,10宗地块成交额超过10亿元,14块地的总价超过345亿元,超过了其一年的销售收入!很显然,融信中国名副其实,通过各种融资手段,以高杠杆来拿地。据克尔瑞数据,融信今年年初发行了总规模25亿元的公开公司债,7月底发行总规模50亿元的私人公司债。统计显示,融信在上市之后通过各种融资渠道已完成超过100亿元融资。

低廉的资金给了房企充足的弹药,没有任何限制的杠杆举债买地极大扩张了房企的拿地能力。而这一切都建立在房地产繁荣周期的基础上,一旦资金链条逆转,房企自然面临风险,但更大的风险是提供杠杆的出借方。通过各种创新的融资方式,房企甚至可以做到零成本拿地,制造地王,银行不给贷款没关系,还有信托、私募等等的通道。

以高杠杆拿地,然后又以高杠杆炒房,用中国老百姓的话讲,这叫杠上开花,杠杆上面加杠杆。可怕的不是地价高,而是拿地的钱绝大多数都是通过加杠杆的方式获得,在推动地价的同时,也大大推高了未来对房价的预期,进一步推高资产价格泡沫。一旦断裂,后果真的不堪设想。
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