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李庆林的博客

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说说恒大财报里那些美化报表的指标  

2016-09-09 20:20:33|  分类: 房地产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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庆林注:资产9999.2亿、负债8000多亿的房地产企业(如果稍微调整个别会计科目,可能就是负债9000亿乃至万亿),在香港证券市场才值700多亿,说明国际投资人对于这种玩弄财务技巧的行为是不认同的。作为长期投资,最终还要看给股东多少真金白银的分红回报,其他的数字都是骗人的浮云。

敬天向善:香港市场上都是一群国际化的大金融投资机构,专业的很,市值基本上都反映你的基本面情况。不像A股市场机构都变得散户化,到处乱炒,像香港这样的市场才会让资源配置最优化,你的市值就已经把你这个企业的本来面目反映的全全面面了,有效市场、优胜劣汰。    还强调一点,借新债还旧债,当新债都还不起旧债当期需要还的钱,自身又无造血功能的时候,就很危险了。

 

说说恒大财报里那些美化报表的指标

地产小邪女 2016-09-07 10:17

说说恒大财报里那些美化报表的指标

8月30日,恒大发布2016年度中期业绩报。恒大的报表可以用“靓丽”来形容,资产规模在半年内被催肥到9999.2亿。有趣的是,半年报发布后,恒大的股价却连续暴跌了2天。

因为,恒大半年报虽“靓丽”,却不好看,隐藏的信息量很大,走高负债扩张模式的企业年报注定会披上一层美丽的外衣,所以看恒大不能只看几个数据,而要看年报中那些能影响资产、负债、利润的指标,剔除这些指标影响,才是恒大接近真实的数据。

下面,我们来看看恒大年报中的那些能美化报表的财务指标。

(一)永久资本工具(永续债)

恒大年报中从2013年开始出现了“永久资本工具”项。“永久资本工具”是个什么鬼?

“永久资本工具”俗称永续债,就是“永远不用还的债”,每年只还利息,但利息一般都很高,跟优先股有些像。永续债其实是一种可以美化报表的负债。

在香港,永续债吸引企业的本质在于“债券之名,权益之实”。根据香港上市公司的会计准则,在财务报表中,永续债并不计入负债,而计入“权益”,从而美化财报。而在中国内地市场,永续债还未有明确的定义。

永续债作为一个海外舶来品,在全球债市一直被看作是高风险品种,并非债市主流品种,机构投资者鲜有介入,参与者多为个人投资者。对于机构投资者来说,永续债风险极大,被认定为次级债。

截至2016年6月30日,恒大发行的永续债规模已达1160亿元。根据香港上市公司的净负债率的计算公式:净负债率=(有息负债-现金)/权益,1160亿永续债计入权益以后,不仅不会增加债券的负重,反而增加了分母权益的数量,从而大幅降低负债率。

1160亿元永续债注入恒大权益之后,恒大2016年上半年净负债率为93%,如果不计算永续债,恒大净负债率高达到256%。而同期万科的净负债率为14.18%。

实际上,从恒大权益项剔除永续债规模,2016年上半年恒大真实的净资产只有660亿,较2015年底664亿元的净资产规模,不增反降。这从恒大在港股的总市值可以看出来,始终在700亿元徘徊,市场给予恒大的估值远远低于万科,是有道理的。恒大的财务报表确实难看。

(二)资本化利息

恒大年报中有一个“资本化利息”项目,指的是将借款利息支出确认为一项资产。借贷利息资本化的结果是利息支出从损益表中的财务费用项目,摇身一变进入了资产负债表变为资产。这让上市公司的利润看起来很光鲜亮丽。

虽然香港的会计准则允许对利息进行资本化处理,但恒大最大化的利用了该政策,基本是把借款利息都资本化了,变为资产项。

例如,2016年上半,恒大的实际融资成本为151.28亿元(包括借款利息开支135.55亿元,汇兑亏损及其他融资成本17.82亿元),恒大财报将135.55亿元利息开支资本化,计入流动资产项下(即计入开发物业资产规模中)。而在损益表中融资成本支出只计入了17.82亿元,从而保证了利润空间。

但是,企业不会因为会计准则而不去支付利息,按照实际支付的标准,恒大2016年上半年的实际利息支出是153.31亿元,是净利润的2倍的多。但是这些在利润表中看不到,你看到的是恒大2016年上半年实现了净利润71亿元。

(三)投资物业价值重估

除了资本化利息和永续债之外,还有投资物业价值重估。香港会计准则还允许地产公司将持有的投资物业价值重估,比如恒大有一个用于收租的商场,2012年评估价值是20亿元,2013年地产市场畅旺,公司经评估后认为该物业价值应提升至30亿元,那么其中的差价10亿元就可作为公司收入的一部分,即使该物业租金没提高,没有产生更多的现金流也无妨。

这里面有个重置成本或者说是可变现价值的概念,在同样地段盖同样的的投资物业确实现在需要30亿元了,公司想把这个物业卖了大约也能卖30亿,然后会计准则就允许上市公司把该物业的价值相应提高10亿元,因为若公司现在把物业卖掉的话,理论上能收到30亿元。但是,请注意这是理论上,现实问题是,公司不会卖,很多情况下地产公司的投资物业是公司拿来收租的,以平衡公司的现金流和抵御经济周期的影响,所以公司不会卖物业,除了特殊情况,所以,在该物业的租金没有上涨,现金流没有增加情况下,物业重估对小股东没有什么价值。

所以,在评价内恒大盈利情况的时候,也应该剔除物业重估的影响。如恒大2016年上半年因物业重估的收益是32.83亿元,而这一项加在里了经营利润里面。

把物业重估和上述利息资本化的金额相加是168.3亿元。2016年上半年恒大税前经营利润为161.9亿元,若扣减利息资本化的金额和物业重估,恒大上半年其实是亏损6.4亿元。

当然,这可以从恒大多年的运营现金流得到印证。虽然2016年半年报没有披露现金流量表,但从2015年财报仍然可以看出,利润与营运现金流严重背离。虽然恒大公告2015年实现173亿元利润,但是当年的经营活动所得用现金净额是-237亿元。

利润与营运现金流严重背离,这就是恒大需要持续大幅度举债的原因。同时,由于负债太快太高,恒大对资金的需求已经超过了自身创造现金的能力,需要依靠借新债还旧债的方法维持资金链。2015年,恒大通过银行及其他借款筹资1896亿元,偿还借款1051亿元。新借贷资金中55.4%用于偿还旧款,净借得资金区区845亿元。

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